全市单价新诞生 需重新认识芳村价值

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本周二,华大物流地块(荔湾区岭海街12号AF010734地块)网上竞拍开始,多达24家境内外房企参与竞价。8月5日系统开始接受报价,当天就溢价2.2亿元,报价第三个工作日就已达到设定的最高限制地价,8月16日上午10时10分直接进入竞配建环节。经过了一个多的激烈厮杀,73轮报价之后,雅居乐最终击败保利、碧桂园等一众房企,最终报价为217338万元,但需配建拆迁安置房27450平方米,楼面地价其实已攀升至35216元/平方米,溢价率为109%。如果算上3500元/平方米的建安成本,则楼面地价高达36773元/平方米。无论算不算建安成本,这宗地块的楼面价已经超过了之前越秀拿下的南洲路(楼面价3.46万元/平方米),全市单价新诞生。

广佛大都市圈未来发展前景可期

规划资料显示,地块用地面积约2.19万平方米,总建筑面积约8.92万平方米。同时地块限高80米,而且要求有高低错落的天际线,相差不少于10米。据中原地产的看地报告认为,北部可望江的地块红线,仅约130米长,未来若建设成楼盘,大概只有4-6栋18-25层高的北向单位可以望到江景。比起江景资源的优势,地块未来的交通优势更加明显。地块距离地铁11号线石围塘站约800米,而石围塘站,并不仅仅是一个普通的地铁站,而是在广州、佛山甚至整个广东省的交通规划体系中,都占据重要位置。首先,石围塘站是广州地铁11号线、22号线的交会站点。通过11号线,可以与天河、白云、越秀、荔湾和海珠串联。通过22号线,未来石围塘可以与广州南站串联,同时直通南沙;其次,石围塘站还是佛山地铁5号线的交会站;另外,根据8月7日发布的11号线“如意坊-燕岗”区段启动招标告示显示,石围塘站还是广佛江珠城轨的接驳站。未来,广佛江珠城轨将借石围塘站,与广州地铁11号线串联。此外,石围塘站还是有轨电车“广钢线”的一个站。未来将是3地铁+1城轨+1有轨电车的无敌交通格局。

合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为,虽说地块不大,但是众多房企看中的都是地块未来的发展。“我们需要重新认识芳村的价值,广州市政府正在建设广佛大都市圈,芳村已经成为新广佛中央CBD的规划设想地之一。如今,这个规划得到了开发商真金白银的支持。本次拍地的意义是想告诉大家,政府已经将全市土地价值的高地转到芳村”。

雅居乐:丰富在广州的土地储备

一改近几年全市”过江龙”房企在广州的土地市场上充当主角的局面,雅居乐地产以总价21.73亿元,单价刷新广州地价成交纪录拿下荔湾区华大物流地块后,表示地块未来是“三地铁一城轨一电车”的珠三角交通枢纽,北面为珠江江景资源。

据悉,华大物流地块,是雅居乐继去年拿下海珠区石岗路地块后,又一收入囊中的市区宅地。该地块地理位置优越,位于广州老城区荔湾区,周边交通便利,1号、5号、11号三条地铁线环绕,且距离未来的11号线仅800米。此外,未来该处是“三地铁一城轨一电车”的珠三角交通枢纽。地块北面享受江景资源,景观资源优越。

雅居乐表示,地块将丰富雅居乐地产在广州尤其是核心区域的土地储备,也将继续巩固雅居乐地产在广州的品牌影响力。目前正在紧锣密鼓地筹备海珠区项目(广纸项目),最快今年年底推出市场。今年雅居乐表示非常看好土地市场,以“深耕成熟市场、力拓潜力市场、积极参与市场竞争”为战略,准备了充足的资金在一二线城市寻找投资机会,增加土地储备。

今年上半年,雅居乐拿地金额达到78.27亿元,地块位于一线城市北京、广州以及二线城市郑州、苏州以及在珠三角吸引大批深圳客置业的中山、惠州等地区策略性地增添总建筑面积逾82万平方米的土地储备。

关于的几大猜想

推出时间要延至四五年后?

诞生后,不少业内人士纷纷表示对高地价的担忧,地价虚高、未来地块开发的风险大。不过也有分析认为,该地块发展商拿的是今年的地价,但日后卖的可能是2020年的楼价。四五年后,楼价已经更上一层楼,不再封王也有可能。中原地产分析认为,目前地块四周都还没有现成的道路,全部均是规划路,而且全部没有开通。地块西边规划为如意坊放射线预留的过江隧道。如意坊放射线工程,在上世纪90年代便已提出,虽然尘封20年,但今年初,荔湾政府又重新启动如意坊放射线工程(一期)的环评。该项目预计2016年底开工, 2020年建成。因此,虽然华大物流地块内部已经平整并达到开工条件,但为配合周边规划道路的收储和建设工作,预计不会快速开发,可能像南洲路一样,延长开发建设工期。中原研究部认为,华大物流地块,房企买的是2016年的土地,但卖的可能是2020年的楼价。对未来4-5年广州楼市发展看好的信心和预期,估计是本次各大房企高溢价抢地的重要因素。

未来楼价5万+?

在目前周边相同素质一手楼售价约3.3万元/平方米的情况下,楼面地价就超过了周边楼价的华大物流地块被认为未来售价要达到4.5万元/平方米才能保本,楼价或要卖到5万元/平方米以上。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,以现在的拿地价,销售价达到4.5万元/平方米左右,开发商才有利润可言,但这已经意味着该板块两年内房价要连续上涨20%。市场人士预计未来楼盘售价可能要达到5万-6万元/平方米。

借推高辐射区域同集团项目价格?

方圆地产首席市场分析师邓浩志用“超出市场预期、创纪录”来形容新出炉的华大物流,克而瑞首席分析师肖文晓也认为,预测的售价并非就是简单地“成本+利润”,“如果地价达到多少,房子就可以卖多少,那天下就没有赔本的生意了。要知道,2013年问世的南洲路,楼面地价也是3.4万元/平方米,如今还在难产没有亮相呢。”那么拿下的发展商的算盘究竟是怎么打的?有业内人士认为,发展商有可能并不是单一笔账,而有可能是一盘账。诞生后,荔湾区另一侧的广钢新城就已经涨价声不绝于耳。雅居乐虽然在广钢新城没有项目,但其在与广钢新城隔江相望的广纸板块却有一个全新的项目将于今年底推出。

■地块周边环境。

■诞生众生相

偷(感)着(谢)乐(雅居乐)

“绝对是好消息”,有楼盘负责人表示,诞生后,周边在售的一手楼项目都一片欢欣鼓舞。和距离最近的在售一手楼新世界凯粤湾( 详情 图库 团购 点评 )、珠江鹅潭湾( 详情 图库 团购 点评 )等,都在偷着乐,非常感谢拿下的开发商雅居乐。相对而言,由于该板块缺乏如广钢新城的大规划利好支撑,楼价一直平稳,目前均价3万元/平方米。出炉后,不仅楼盘短期内涨价的理由十足,买家入市也更加爽快。

隔岸观火 坐收渔利

诞生后,最快齐刷刷发涨价、封盘海报的就是广钢新城在售的楼盘。华大物流地块和目前的热点板块广钢新城都属于荔湾芳村,不过华大物流地块靠近芳村大道西,比较接近老西关,而广钢新城则位于芳村大道南比较靠近海珠区。但相对而言,地块目前周边的现状是物流园和城中村等,乏善可陈,而广钢新城则有着中央公园等高大上的规划配套,号称千亿投资。而在目前广钢新城的大部分楼盘售价都还比不上的楼面地价的情况下,发展商涨价、封盘似乎在情理之中。据悉,广钢新城金融街融穗华府( 详情 图库 团购 点评 )就表示,出炉后,楼盘当天就加班加点卖楼签约至凌晨三时,销售金额达1.5亿元。而即将发售的中海花湾壹号( 详情 图库 团购 点评 )则是区内人气最旺的楼盘。

的威力有多大?据称连佛山南海、顺德的楼盘都受到波及,甚至有增城楼盘称后市要卖3万元/平方米。

终于解套 如释重负

附近已经开售的楼盘有的涨价、有的加紧出货,而还未推出的高地价项目则表示长舒一口气,终于解套。首先就在旁边的华发荔湾荟( 详情 图库 团购 点评 )项目,是距离最近的楼盘。该项目今年1月份就拿到了预售证,但迟迟未见开盘。据称该楼盘毛坯价格要卖到3万元/平方米,这可是周边带装修项目的价格,因此该项目也一直捂盘不售。诞生后,或许不日,项目就要推出了。同时华发在广钢新城的另外一个项目也是一直慢动作,该项目是原来的荔湾(楼面地价约2.2万元/平方米),有了新的陪衬,相信旧也就更好脱身了。

当然还别忘了一加冕就是3年之久的海珠区南洲路前,该项目被越秀地产以约3.4万元/平方米的价格拿下后,至今还未亮相。

不屑一顾

在广州诞生才一天之后,8月17日,上海的全国总随即诞生。而广州和全国的距离是多少?还不及其一个零头。位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块被融信地产以总价110.1亿元拿下,溢价率达到139%,楼面地价达到14.3万元/平方米,预计未来售价要达到16万元/平方米。打破中国土地成交单价纪录,刷新上海年度总价纪录。

■周边楼市

周边二手房 1.4万元/m2起

合富置业数据显示,目前华大物流地块周边的二手房市场,基本以楼梯楼居多,价格从1.4万-1.8万元/平方米不等,而电梯楼的二手均价则在2万-2.3万元/平方米。如与地块相距不远的润盛花苑,楼梯楼二手均价1.7万-1.8万元/平方米,电梯楼价格则在2万元/平方米左右。同样距地块不远的万盛苑,电梯楼二手均价2.3万元/平方米左右。

合富置业芳村桥东分行主管吴智斌表示,地块周边区域的二手市场对楼梯楼的需求,以刚需的58-65平方米两房单位为主,总价约85-100多万元之间,成交较旺的楼盘有蓬莱花园、芳华苑、金达阁等。计划购买石围塘这边楼梯楼的买家,购房预算普遍在90万元左右。

吴智斌进一步分析,石围塘一带电梯楼房源不多,如万盛苑二期共有3栋,才刚刚出证。万盛苑一期的二手成交均价约2.3万元/平方米。其中,50多平方米电梯小两房单位,约2.4万元/平方米,71平方米的两房单位,总价约150万元,而85方南向望花园方正三房单位,总价在180万-190万元,此类南向望花园的三房单位,房源非常。

对于地块周边的交通环境,吴智斌表示,目前此区域刚好是地铁1号线芳村站和地铁5号线滘口站的中间位置,均需要搭乘公交才能达到,所以在此居住的人多数是以公交车出入,选择楼盘时,也是考虑有公交站在附近搭车方便的因素居多。

华大物流地块所处的桥东板块,在过去一年楼价走势相对较为平稳。合富置业成交数据统计,2016年1-7月的二手成交均价约20341元/平方米,与2015年1-7月相比涨幅仅0.3%。不过,在接下来一段时间内,在华大物流地块高溢价拍出的带动下,桥东板块二手市场将受到利好,买卖双方对后市楼价走高的预期也会随之增强,这将有利于桥东板块二手楼市发展及楼价继续向好。